임대차 10년 만료 후에도 권리금 회수 보호받는 법

권리금은 임차인이 수년간의 영업 활동을 통해 축적한 유·무형의 재산적 가치이자 핵심 자산입니다.

2015년 「상가건물 임대차보호법」(상임법)은 임대차 종료 시 임대인의 부당한 방해 행위로부터 임차인의 권리금 회수 기회를 보호(제10조의4)하고자 개정되었습니다. 이 규정은 임차인의 안정적 투자 회수와 임대인과의 상생을 도모하는 데 그 목적이 있습니다.

상가건물 임대차보호법(상임법) 제10조의4 제1항에 따라 임차인이 정당하게 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 기회를 임대인이 부당하게 방해할 수 없도록 엄격히 규제됩니다. 임대인의 방해 행위가 아래 네 가지 유형 중 하나에 해당할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 법적 근거를 확보합니다. 이 규정은 임차인의 권리금 회수 요령 중 가장 핵심적인 보호 장치입니다.

임대인의 4대 권리금 회수 방해 유형 심화 분석

1. 현저히 고액의 차임 및 보증금 요구: 신규 임차인에게 조세, 공과금, 주변 상가 시세 등을 종합적으로 고려했을 때 ‘현저히 고액’의 임대료를 요구하여 계약 체결을 좌절시키는 행위입니다.
2. 권리금의 직접 요구 및 수수: 임대인이 명목을 불문하고 신규 임차인에게 권리금 또는 그 대가를 직접 요구하거나, 기존 임차인의 주선을 받고도 권리금을 자신이 받는 행위는 가장 명백한 방해 행위로 간주됩니다.
3. 권리금 지급 방해 유도 행위: 임대인이 신규 임차인에게 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게끔 유도하거나, 권리금 계약 체결을 포기하도록 압력을 가하는 행위입니다. 예를 들어 “권리금 없이 계약하면 월세를 대폭 할인해주겠다”와 같은 제안도 방해 행위로 인정될 수 있습니다.
4. 정당한 사유 없는 계약 체결 거절: 임대인이 법정 거절 사유(신규 임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려 등)에 해당하지 않음에도 불구하고, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 부당하게 거절하는 경우입니다.

상가임대차보호법(상임법)상 임차인은 최초 계약일로부터 최장 10년의 기간 동안 계약 갱신을 요구할 권리를 가집니다. 이 갱신 요구권이 만료되면 임대인은 계약 종료를 통보하고 건물을 반환받을 권리가 생깁니다. 이로 인해 임차인의 권리금 회수 기회마저 상실되는지에 대한 법적 논란이 오랜 기간 지속되어 왔습니다.

대법원 판례를 통한 법적 지위 확립

대법원은 이 논란에 종지부를 찍고,

계약 갱신 요구권과 권리금 회수 기회 보호는 그 법적 성격과 보호 취지가 명확히 다르다

고 판시했습니다. 갱신 요구권은 임차인의 영업 기간 보장 목적이지만, 권리금 보호는 임차인이 투자하여 형성한 유·무형의 영업상 가치 회수를 보장하는 것이 핵심입니다.

따라서 임차인이 총 10년의 갱신 기간을 모두 채워 더 이상 계약 연장을 주장할 수 없는 상황이라 하더라도, 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회는 여전히 법적으로 보호받습니다. 임대인이 갱신 만료만을 이유로 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한다면, 이는 명백한 권리금 회수 방해 행위에 해당하여 임차인에게 손해를 배상해야 할 책임이 발생합니다.

상가임대차보호법상 권리금 보호는 강력하나, 실질적인 회수 여부는 체계적인 입증 자료 확보에 달려 있습니다. 권리금 회수 요령은 곧 법적 대응 전략입니다.

성공적인 권리금 회수를 위한 핵심 3가지 요령

• 요청 증거 확보:

  신규 임차인 주선 요청은 반드시 내용증명으로 공식화하여 증거를 만드세요.

• 방해 기록:

  임대인의 방해 행위는 녹취, 이메일, 문자 등 객관적 자료로 상세히 기록해야 합니다.

• 신속 대응:

  임대차 종료 후 3년의 소멸시효를 고려하여, 손해배상 청구는 신속히 법률 전문가와 상의하여 진행하십시오.