안녕하세요! 요즘 스마트한 재테크 수단으로 공매에 관심을 가지는 분들이 정말 많아졌어요. 저도 처음에 온비드 사이트를 둘러보면서 감정가 대비 반값까지 떨어진 아파트들을 보고 가슴이 뛰었던 기억이 납니다. 유찰이 반복될 때마다 가격이 뚝뚝 떨어지는 걸 보면 당장이라도 입찰하고 싶어지죠. 하지만 그 하락세 뒤에 숨겨진 재공고의 원리와 가격 하락 추이를 먼저 이해해야 실패 없는 투자가 가능합니다.
“공매의 핵심은 시간과 가격의 심리전입니다. 유찰은 단순한 실패가 아니라, 수익률을 극대화할 수 있는 새로운 기회의 신호입니다.”
공매 재공고 시 가격이 하락하는 구조
온비드에서 물건이 유찰되면 보통 기존 최저입찰가에서 10%씩 가격이 낮아진 상태로 재공고가 올라옵니다. 이 과정이 반복되면 우리가 흔히 말하는 ‘대박 물건’이 탄생하게 되죠. 가격 하락 추이를 간단히 정리해 드릴게요.
| 회차 | 진행 상태 | 최저입찰가 비율 |
|---|---|---|
| 1회차 | 최초 공고 | 100% (감정가) |
| 2회차 | 1차 유찰 후 재공고 | 90% |
| 3회차 | 2차 유찰 후 재공고 | 80% |
- 재공고 시 가격 하락 폭이 규정(10% 등)에 맞게 적용되었는지 확인하세요.
- 유찰이 반복되는 물건은 권리관계나 명도 부담을 반드시 재점검해야 합니다.
- 주변 시세 대비 실제 메리트가 있는 가격인지 보수적으로 판단하세요.
무작정 가격이 싸다고 입찰하는 것보다, 왜 이 물건이 계속 유찰되었는지 그 하락 추이의 본질을 파악하는 것이 우선입니다.
유찰 회차에 따른 가격 하락 폭과 진행 속도
온비드에서 진행되는 압류재산 공매는 첫 입찰에서 주인을 찾지 못해 유찰될 경우, 다음 회차부터는 직전 가격의 10%씩 가격이 하락하는 구조를 가집니다. 이는 감정가 대비 일정 비율이 낮아지는 경매와 유사해 보이지만, 진행 속도와 세부 규칙에서 뚜렷한 차이를 보입니다.
회차별 가격 하락 시뮬레이션
감정가 1억 원인 물건을 기준으로 유찰 시 가격 변화는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저입찰가 | 비율(감정가 대비) |
|---|---|---|
| 1회차 | 100,000,000원 | 100% |
| 2회차 | 90,000,000원 | 90% |
| 4회차 | 70,000,000원 | 70% |
| 6회차 | 50,000,000원 | 50% (최저한도) |
공매만의 독특한 하락 특징
공매는 보통 5~6회차까지 연속으로 진행되며, 최종적으로는 감정가의 50% 수준까지 빠르게 떨어집니다. 특히 다음과 같은 특징 때문에 투자자들의 체감 속도가 매우 빠릅니다.
- 빠른 회차 전환: 보통 한 달 주기로 돌아오는 경매와 달리, 공매는 일주일 단위로 입찰과 유찰 결과가 나옵니다.
- 인터넷 입찰의 편의성: 장소에 구애받지 않고 입찰할 수 있어 가격 하락 시 경쟁자가 순식간에 몰릴 수 있습니다.
- 단계적 하락폭: 회차마다 정확히 10%씩 낮아지므로 수익률 계산이 명확합니다.
매력적인 물건이 계속해서 유찰되는 3가지 핵심 이유
공매 시장에서 입찰자들의 눈길을 사로잡는 우량 물건임에도 불구하고, 가격 하락 추이가 멈추지 않고 재공고가 반복되는 데에는 그만한 이유가 있습니다. 시장 참여자들이 철저하게 계산기를 두드린 결과라고 볼 수 있죠.
1. 보이지 않는 비용, ‘권리 관계’의 복잡성
가장 빈번한 이유는 외관상 나타나지 않는 인수 금액의 존재입니다. 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 보증금이나 말소되지 않는 위험 요소가 있다면 표면적인 가격이 아무리 낮아도 실질 매수가는 시세를 넘기게 됩니다.
2. 부동산 경기와 감정가의 시차
감정가는 보통 공고일보다 수개월 전에 측정됩니다. 하락장에서는 감정가 역전 현상(감정가보다 현재 시세가 더 낮은 상태)이 발생하여 유찰이 필수적이기도 합니다.
3. 물리적 결함 및 입지적 불리함
| 구분 | 주요 유찰 요인 | 분석 포인트 |
|---|---|---|
| 물리적 상태 | 심각한 노후화, 누수 등 | 수리비 견적 산출 필요 |
| 입지 조건 | 맹지, 접근성 저하 등 | 미래 가치 및 환금성 검토 |
재공고 물건 입찰 전 반드시 체크해야 할 주의사항
가격이 많이 떨어졌다는 건 그만큼 ‘풀기 어려운 숙제’가 숨어있을 확률도 높다는 뜻입니다. 단순히 숫자에 현혹되지 말고 아래의 핵심 체크리스트를 확인하세요.
매각 결정 전 권리 변동을 확인할 수 있는 가장 공신력 있는 서류입니다. 임차인의 배당 요구 여부를 꼭 확인하세요.
2. 인수 금액 계산
선순위 보증금이나 체납 관리비 등 내가 추가로 물어줘야 할 비용을 꼼꼼히 계산해야 합니다.
3. 명도 책임 확인
공매는 인도명령 제도가 없어서 점유자가 버티면 직접 명도 소송을 해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.
“과거에 50%까지 떨어진 물건을 보고 설레였던 적이 있어요. 하지만 인수해야 할 보증금이 체납 세금보다 크다는 걸 발견하고 가슴을 쓸어내렸죠. 화면 속 숫자가 아닌 ‘실제 들어가는 총비용’에 집중해야 합니다.”
철저한 분석으로 완성하는 현명한 공매 투자
온비드 재공고 물건의 가격 하락 추이를 전략적으로 활용하면 일반 매매보다 훨씬 유리하게 자산을 취득할 수 있습니다. 철저한 준비만이 리스크를 수익으로 바꾸는 유일한 방법입니다.
성공 투자를 위한 최종 요약
- 유찰 회차별 하락 폭을 계산하여 수익 분기점을 설정하세요.
- 가격이 낮을수록 숨겨진 선순위 채권이나 임차권을 더 주의 깊게 살피세요.
- 인도명령이 없는 공매의 특성을 고려해 점유 관계를 사전에 확인하세요.
궁금해하시는 질문들 (FAQ)
Q. 유찰은 무제한으로 계속되나요?
아니요. 보통 압류재산 기준으로 감정가의 50%까지 떨어지면 재감정을 하거나 공매를 중지하는 등 별도 절차를 거치게 됩니다.
Q. 공매 물건도 대출이 잘 나오나요?
네, 경락잔금대출 활용이 가능합니다. 다만, 리스크가 있는 물건은 대출이 제한될 수 있으므로 낙찰 전 인근 은행을 통해 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 낙찰 후 취소할 수 있나요?
단순 변심으로 인한 취소는 입찰 보증금 몰수라는 큰 손실을 초래합니다.
대금을 미납하거나 취소하면 납부한 10%의 보증금은 돌려받지 못하고 국고로 귀속됩니다. 사전 분석을 완벽히 끝낸 후 입찰에 참여하세요.