보금자리론은 내 집을 마련할 때 집을 담보로 받는 정책 대출이에요. 금융기관이 대출을 집행하지만 주택도시보증공사(HUG)가 보증해 주는 구조라, 시중 은행 대출보다 낮은 금리로 이용할 수 있는 게 큰 장점이에요.
신청 자격은 부부 합산 연소득 7,000만원 이하인 무주택 세대구성원이라는 조건이 기본이고, 여기에 담보로 넣을 주택의 종류와 가격 요건이 더해져요. 자격 판정은 소득, 주택 보유 여부, 담보 주택 세 가지 요건으로 이뤄지는데요, 항목별 기준과 신청 방법을 아래에서 정리했어요.
- 보금자리론 신청 자격 한눈에 보기
- 소득 기준과 주택 보유 여부 확인하기
- 담보 주택 요건과 상한가 변화
- 대출 한도와 신청 방법
- 신청 전 꼭 확인해야 할 것
- 자주 묻는 질문
- 출처
보금자리론 신청 자격 한눈에 보기
- 소득: 부부 합산 연소득 7,000만원 이하 (1인 가구는 본인 연소득만 기준)
- 주택 보유: 세대 구성원 전원 무주택 (소유권 이전등기 5년 이내 1세대 1주택은 예외적 신청 가능)
- 담보 주택: 아파트, 연립·다세대주택, 도시형생활주택 가능 (단독주택·오피스텔 불가)
- 공시가격: 수도권 12억원 이하, 기타 지역 5억원 이하 (2025년 기준)
- 대출 한도: 주택 가격의 70% 범위에서 최대 5억원
다섯 조건 중 하나라도 어긋나면 신청이 제한될 수 있어요. 특히 무주택 요건은 세대 전원 기준이라 가족 명의 주택도 함께 확인해야 해요.
소득 기준과 주택 보유 여부 확인하기
부부 합산 연소득 7,000만원 이하
소득 기준은 부부 합산 연소득 7,000만원 이하예요. 1인 가구는 본인의 연소득만으로 판단해요. 근로소득과 사업소득, 연금소득까지 모두 합산해 계산하므로, 신청 전에 가구별 소득을 미리 정리해 두는 게 좋아요.
가구 형태별 소득 증빙 서류
- 급여 소득자: 원천징수영수증 또는 급여명세서
- 사업 소득자: 소득금액증명원, 부가가치세 과세표준증명원
- 연금 소득자: 연금소득원천징수영수증
소득 형태가 둘 이상 섞여 있으면 필요한 서류가 달라질 수 있으니, 취급 은행에 증빙 서류를 미리 물어보면 신청 절차가 한결 수월해요.
세대 구성원 전원이 무주택이어야 해요
본인과 배우자를 포함해 세대 구성원 전원이 무주택 상태여야 해요. 주민등록상 함께 사는 가구 전체의 주택 소유 현황을 먼저 점검하고, 자녀 명의 집이나 상속받은 주택이 하나라도 있다면 신청이 어려울 수 있어요. 다세대·다가구 지분처럼 작은 소유권도 주택 수에 포함되니 꼼꼼히 확인해 보세요.
1세대 1주택 보유자도 예외가 있어요
다만 새로 산 집의 소유권 이전등기가 5년 이내라면 1세대 1주택 보유자도 신청할 수 있어요. 이 경우 그 집 외에 세대 구성원 명의로 된 다른 주택이 없어야 해요. 기존 주택을 정리하고 새 집을 산 뒤 등기가 얼마 되지 않은 상황이라면 자격이 인정될 수 있다는 뜻이에요.
소득과 주택 요건은 서류 심사로 확인돼요. 혼인이나 세대 분리 등으로 세대 구성에 변화가 있었다면 주택 수 계산이 달라질 수 있으니, 신청 전에 은행 상담을 통해 미리 점검해 보세요.
담보 주택 요건과 상한가 변화
담보로 넣을 수 있는 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택이에요. 공시가격은 수도권 12억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하(2025년 기준)여야 하고, 주택이 공사가 정한 취급 지역 안에 있어야 해요.
- 담보 불가 주택: 단독주택, 오피스텔
- 선순위 담보대출이 있다면 잔여가치 범위 안에서만 대출 가능
- 도시형생활주택은 다세대주택과 인정 기준이 달라 은행 확인 필요
상한가, 이렇게 변했어요
이 기준은 정책에 따라 몇 차례 넓혀졌어요. 2023년 2월 출시 당시 상한은 수도권 9억원, 기타 지역 4.5억원이었어요. 2024년 6월 17일 영구보금자리론으로 전환되면서 각각 12억원과 5억원으로 상향됐어요. 상한이 올라가면서 고가 주택도 담보로 활용할 수 있게 됐지만, 공시가격이 상한을 초과하면 여전히 대상이 아니에요.
| 시기 | 수도권 상한 | 기타 지역 상한 |
|---|---|---|
| 2023년 2월 출시 | 9억원 | 4.5억원 |
| 2024년 6월 17일 영구보금자리론 전환 | 12억원 | 5억원 |
공시가격은 매년 재산정되기 때문에, 과거에는 상한을 넘어 대상이 아니었던 주택도 지금은 신청할 수 있어요.
대출 한도와 신청 방법
주택 가격의 70%, 최대 5억원까지
자격을 충족하면 주택 가격의 70% 범위에서 최대 5억원까지 대출받을 수 있어요. 다만 기존 부채와 상환 능력에 따라 실제 한도는 줄어들 수 있어요. 예를 들어 주택 가격이 7억원이라면 70%인 4억 9,000만원까지, 주택 가격이 9억원 이상이라면 최대 한도인 5억원까지 신청할 수 있는 셈이에요. 다른 대출이 많거나 소득 대비 상환 부담이 크면 실제 실행 금액은 그보다 줄어들 수 있으니 미리 계산해 보고 신청하는 게 좋아요.
공사가 보증하고 은행이 집행해요
신청은 보금자리론 취급 은행에서 하면 되고, 주택도시보증공사(HUG)가 보증하고 은행이 대출을 집행하는 구조로 진행돼요. 은행에서 접수하면 공사가 보증 심사를 거치고, 심사가 끝나면 은행이 대출을 집행하는 흐름이에요.
- 취급 은행 방문 또는 온라인 접수
- 소득·부채·주택 관련 서류 제출
- HUG 보증 심사 진행
- 심사 승인 후 은행이 대출 집행
보증 심사에서는 소득 증빙, 주택 관련 서류, 기존 부채 내역 등이 확인되기 때문에 서류를 빠짐없이 챙겨가면 처리 기간을 줄일 수 있어요.
신청 전 꼭 확인해야 할 것
보금자리론은 소득, 주택 보유 여부, 담보 주택 세 가지 신청 자격 요건만 충족하면 주택 가격의 70%, 최대 5억원까지 이용할 수 있는 내집마련 정책 대출이에요. 소득 증빙 서류와 세대원 전체의 주택 보유 현황을 미리 준비한 뒤 취급 은행을 통해 신청하면 돼요.
다만 자격 기준은 정책에 따라 달라질 수 있어요. 신청 전에 주택도시보증공사나 취급 은행에서 최신 기준을 꼭 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 보유자도 신청할 수 있나요?
네, 가능해요. 새로 산 집의 소유권 이전등기가 5년 이내이고, 그 집 외에 세대 구성원 명의의 다른 주택이 없다면 신청할 수 있어요. 주택 수는 본인뿐 아니라 배우자, 자녀 등 세대원 전체를 기준으로 판단해요.
Q. 단독주택이나 오피스텔도 담보로 쓸 수 있나요?
아니에요. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택만 담보로 가능해요. 또한 공시가격이 수도권 12억원 이하, 기타 지역 5억원 이하(2025년 기준)여야 해요.
Q. 소득 기준은 얼마인가요?
부부 합산 연소득 7,000만원 이하예요. 1인 가구는 본인의 연소득만으로 판단하고, 근로소득과 사업소득, 연금소득을 모두 합산해 계산해요.
Q. 대출 한도는 얼마까지 받을 수 있나요?
주택 가격의 70% 범위에서 최대 5억원까지 가능해요. 다만 기존 부채와 상환 능력에 따라 실제 한도는 줄어들 수 있어요.
출처
- 주택도시보증공사(HUG) 보금자리론 안내 자료 (2025년 기준)
- 기획재정부 기금운용본부 보금자리론 업무 안내 자료
- 보금자리론 취급 은행의 신청 자격 안내문