안녕하세요! 재테크나 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 ‘온비드 공매’를 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 저도 처음엔 물건마다 가격 차이가 왜 이렇게 큰지, 또 유찰될 때마다 가격이 깎이는 기준이 무엇인지 참 궁금했는데요. 경매와는 또 다른 매력이 있는 공매, 특히 최저입찰가 계산 기준을 모르면 입찰 전략을 세우기가 정말 막막하죠.
“공매는 아는 만큼 저렴하게 잡을 수 있는 기회의 땅입니다. 그 핵심은 바로 감정평가액 대비 차감되는 가격 구조를 이해하는 데 있습니다.”
왜 공매 입찰가 기준을 알아야 할까요?
공매는 국세체납 등으로 압류된 재산을 처분하는 과정이기에, 일반 거래보다 훨씬 합리적인 가격에 물건을 확보할 수 있습니다. 하지만 입찰에 참여하기 전, 다음과 같은 기초 정보를 파악하는 것이 우선입니다.
- 감정평가액: 최초 입찰의 기준이 되는 가격
- 유찰 시 차감율: 보통 회차별로 10%씩 가격이 하향 조정됨
- 입찰 보증금: 최저입찰가의 10%를 준비해야 함
공매의 첫 단추, 최초 매각 예정 가격 결정 원리
온비드에서 물건이 처음 게시될 때의 가격을 ‘최초 매각 예정 가격’이라고 불러요. 이 가격은 단순히 감으로 정하는 게 아니라, 전문 감정평가사가 해당 물건의 상태와 주변 시세를 꼼꼼히 조사해서 매긴 ‘감정평가액’이 기준이 됩니다.
왜 유찰을 기다릴까요?
우리가 공매를 찾는 진짜 이유는 ‘시세보다 저렴하게’ 사기 위해서잖아요? 만약 첫 번째 입찰에서 주인을 찾지 못해 ‘유찰’이 되면, 그때부터 본격적으로 가격이 내려가기 시작합니다. 이때 하락하는 금액의 폭을 ‘체감률’이라고 하는데, 보통 다음과 같은 구조로 진행됩니다.
| 회차 | 최저입찰가 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 1회차 | 감정평가액의 100% | 최초 매각가 |
| 2회차 | 전회차의 90% | 10% 하락 |
| 3회차 | 전회차의 80% | 추가 하락 |
“유찰이 반복될수록 최저입찰가는 낮아지지만, 그만큼 경쟁률은 올라갈 수 있어요. 적정 시세와 나의 수익률을 고려한 타이밍 싸움이 공매의 핵심입니다.”
입찰 전 반드시 체크할 리스트
- 해당 물건의 감정평가서를 열람하여 산출 근거를 확인하세요.
- 감정 시점이 현재 시세와 너무 동떨어져 있지 않은지 현장 시세를 비교하세요.
- 유찰 시 감액되는 비율이 10%인지, 20%인지 물건 종류별(압류재산 등) 기준을 체크하세요.
유찰될 때마다 뚝뚝! 가격 하락 폭과 주기 확인하기
캠코(한국자산관리공사)가 진행하는 압류재산 공매는 보통 일주일 단위로 입찰이 진행되며, 유찰될 경우 다음 회차에는 가격이 일정 비율로 낮아집니다.
압류재산의 경우, 유찰 시마다 최초 예정 가격(감정가)의 10%씩 일률적으로 차감되는 방식을 취합니다. 이는 전회차 가격 대비가 아닌 ‘최초가’ 기준이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.
회차별 가격 하락 시뮬레이션
감정가 1억 원짜리 아파트를 예로 들면, 가격은 다음과 같이 드라마틱하게 변합니다.
| 회차 | 상태 | 최저입찰가 (예시) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회차 | 신건 | 1억 원 | 감정평가액 100% |
| 2회차 | 1회 유찰 | 9,000만 원 | 최초가 대비 10% 차감 |
| 3회차 | 2회 유찰 | 8,000만 원 | 최초가 대비 20% 차감 |
| 6회차 | 5회 유찰 | 5,000만 원 | 최초가 대비 50% 차감 |
⚠️ 공매 투자 시 주의사항
- 압류재산은 보통 최초 감정가의 50%까지 내려가면 입찰이 중지되고 재검토에 들어갑니다.
- 물건의 종류나 처분 기관에 따라 하락 폭과 주기가 다를 수 있습니다.
- 정확한 일정은 온비드 내 공고문을 통해 최종 확인해야 안전합니다.
실제 지불 금액을 결정하는 부가가치세(VAT) 체크
최저입찰가만 보고 덜컥 입찰했다가 낭패를 볼 수 있는 변수가 바로 부가가치세(VAT)입니다. 상가, 오피스텔 등 사업용 자산은 낙찰 금액 외에 10%의 세금이 추가될 수 있기 때문입니다.
“최저입찰가에 부가가치세가 포함되어 있는지, 아니면 별도 부담인지에 따라 실제 필요한 현금이 수천만 원씩 차이 날 수 있습니다.”
물건 종류별 부가세 적용 기준
- 전용면적 85㎡ 이하 주택: 국민주택 규모 이하로 부가가치세가 면제됩니다.
- 상업용 건물(상가/사무실): 건물 분 가액의 10%가 부가세로 발생하며, 보통 낙찰자가 별도 부담합니다.
- 토지: 토지 자체는 면세 재화이므로 부가가치세가 발생하지 않습니다.
입찰 전 필수 체크리스트
온비드 공고문에서 아래 문구를 반드시 확인하세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 부가세 포함 | 낙찰 금액 내에 세금이 포함되어 추가 지출 없음 |
| 부가세 별도 | 낙찰가 10%를 매각대금 납부 시 별도로 송금해야 함 |
적정 타이밍을 잡는 숫자의 힘, 공매 성공의 열쇠
온비드 공매는 클릭 몇 번으로 입찰할 수 있어 편리하지만, 그만큼 숫자에 밝아야 실수를 줄일 수 있습니다. 단순히 가격이 싸다고 덥석 입찰하기보다는 흐름을 읽는 안목이 중요합니다.
💡 공매 성공을 위한 최종 체크리스트
- 최저입찰가 하락폭 확인: 유찰 시마다 10%씩 체감되는 구조를 명심하세요.
- 회차별 일정 파악: 경매보다 진행 속도가 빠르니 기일을 꼭 체크하세요.
- 실전 수익률 계산: 취득세와 명도 비용을 포함한 최종 매수 원가를 고려하세요.
“공매의 적정 타이밍은 운이 만드는 것이 아니라, 철저히 분석된 숫자가 만들어내는 기회입니다.”
가격이 떨어지는 흐름을 미리 읽어둔다면 여러분도 남들보다 한발 앞서 최적의 매수 타이밍을 잡으실 수 있을 거예요. 숫자가 주는 확신을 가지고 도전해 보세요!
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 유찰될 때마다 가격은 얼마나, 어디까지 내려가나요?
압류재산은 유찰 시마다 최초 감정가의 10%씩 깎이는 것이 일반적입니다. 보통 최초 감정가의 50%가 최저 한도이며, 이 지점까지 오면 절차를 재검토하게 됩니다.
| 회차 | 최저입찰가율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1회차 | 100% | 최초 감정가 시작 |
| 2회차 | 90% | 1회 유찰 시 |
| 6회차 | 50% | 일반적인 최저 한도 |
Q. 최저입찰가보다 단 1원이라도 낮게 쓰면 어떻게 되나요?
절대 불가합니다. 입찰 무효 사유가 되므로 반드시 기준 금액 이상을 기재하세요.
Q. 입찰 보증금 계산은 내가 쓸 금액 기준인가요?
아닙니다. 입찰 보증금은 본인이 써내는 금액이 아니라, 해당 회차의 ‘최저입찰가’의 10% 이상을 준비해야 합니다. (물건에 따라 5%인 경우도 있으니 공고문을 꼭 확인하세요.)