요즘 재테크로 온비드 공매가 많은 관심을 받고 있습니다. 하지만 마음에 쏙 드는 건물을 발견했더라도 입찰 버튼을 누르기 전 반드시 확인해야 할 치명적인 리스크가 있습니다. 바로 ‘위반건축물’ 여부입니다. 전 주인이 허가 없이 늘린 무단증축에 대한 책임은 낙찰자에게 고스란히 승계되기 때문입니다.
“공매는 법원 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있고, 건축법상 위반 사항에 대한 시정 명령과 이행강제금 부담 역시 낙찰 시점부터 본인의 몫이 됩니다.”
무단증축 확인이 필수인 이유
- 이행강제금 부과: 원상복구 전까지 매년 반복해서 과태료가 발생합니다.
- 대출 제한: 위반건축물로 등재될 경우 금융권 대출 실행이 매우 어려워집니다.
- 인허가 불가: 향후 리모델링이나 용도 변경 시 지자체 허가를 받을 수 없습니다.
낙찰 전 필수 체크리스트
입찰 전 반드시 건축물대장을 열람하여 ‘노란색 위반건축물 표기’를 확인해야 합니다. 만약 표기가 없더라도 실제 현물과 대장상의 면적이 다르다면 잠재적 리스크로 간주하고 접근해야 안전합니다.
성공적인 공매 투자를 위해 무단증축 원상복구 리스크가 수익률에 미치는 영향을 구체적으로 살펴보겠습니다.
낙찰 후 마주하게 될 현실적인 불이익들
공매로 내 집 마련이나 투자에 성공했다고 생각한 순간, 건축물대장에 숨겨진 무단증축이 발목을 잡을 수 있습니다. 단순히 운이 없었다고 넘기기엔 그 결과가 상당히 무겁습니다.
1. 끝없는 경제적 압박, 이행강제금
가장 먼저 맞닥뜨리는 문제는 이행강제금입니다. 구청의 원상복구 명령을 어기면 벌금이 계속 부과되는데, 과거와 달리 현재는 법이 강화되어 원상복구할 때까지 평생 부과될 수 있습니다.
- 원상복구 비용: 불법 증축된 부위를 철거하고 재공사하는 막대한 비용 지출
- 매매 제한: ‘노란 딱지’가 붙은 건물은 정상적인 거래가 거의 불가능함
- 임대차 난항: 전세자금대출 불가로 인해 세입자를 구하기가 매우 어려움
2. 금융권 대출 및 자금 회수 리스크
건축물대장에 위반건축물 표기가 뜨면 은행 대출의 문턱이 급격히 높아집니다. 낙찰 잔금 대출은 물론이고 추후 건물을 담보로 자금을 융통하기도 어려워져 소중한 자금이 묶여버리는 악순환이 시작됩니다.
| 구분 | 정상 건축물 | 위반 건축물(무단증축) |
|---|---|---|
| 담보 대출 | LTV 범위 내 가능 | 원칙적 불가 혹은 대폭 축소 |
| 전세자금대출 | HUG/SGI 보증 가능 | 보증 보험 가입 거절 |
원상복구 비용 계산과 실질적 대비책
만약 관심 있는 공매 물건에 위반 표기가 있다면, 해당 구청 건축과에 연락해 위반 사항의 범위와 시정 명령 현황을 반드시 확인해야 합니다. 베란다 확장, 옥탑방 설치, 근생 주택 전용 등 숨은 리스크가 많기 때문입니다.
“단순히 부수는 철거비만 생각하면 오산입니다. 철거 후 원래 도면대로 외벽을 마감하고, 방수 공사 및 전기·설비 복구까지 마쳐야 관청의 ‘시정 완료’ 확인을 받을 수 있습니다.”
주요 유형별 복구 체크리스트
- 베란다 무단 확장: 섀시 철거 및 외벽 원상복구, 단열재 보강 공사
- 옥탑방 및 가설건축물: 패널 구조물 해체, 폐기물 처리, 옥상 방수층 재시공
- 무단 가구 분할: 가설 벽체 제거 및 배관·전기 계량기 원상태 복구
복구 비용 산정 가이드 (추정치)
| 항목 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 순수 철거비 | 구조물 해체 및 장비 임대 | 인건비 포함 |
| 마감 및 방수 | 외벽 타일, 옥상 우레탄 방수 | 하자 방지의 핵심 |
| 폐기물 처리 | 건축 폐기물 수집 및 운반 | 물량에 따라 가변적 |
결론적으로 입찰가를 정할 때는 감정가에서 예상 복구 비용과 그동안 발생할 수 있는 이행강제금을 미리 차감하는 전략이 필요합니다.
‘사후 추인’을 통한 합법화, 가능할까?
모든 무단증축이 절망적인 것은 아닙니다. 현재의 건축법령(건폐율, 용적률 등)에 저촉되지 않는 범위 내에서 설계 도면을 제출하고 이행강제금을 납부하면 정식 등록이 가능한 사후 추인 절차가 있습니다.
추인이 불가능한 대표적 상황
- 용적률 초과: 지역 법적 용적률을 이미 꽉 채워 증축 여유가 없는 경우
- 일조권 침해: 인접 대지의 일조권을 방해하여 높이 제한을 위반한 경우
- 구조 안전 미달: 내진 설계나 구조 안전 기준을 통과하지 못하는 경우
“나중에 추인받으면 되겠지”라는 막연한 낙관은 금물입니다. 온비드 물건은 대개 용적률이 한계치인 경우가 많으므로 반드시 보수적으로 접근해야 합니다.
리스크를 기회로 바꾸는 현장 확인 전략
무단증축은 위험 요소이지만, 이를 정확히 파악하고 대응할 수 있다면 경쟁자가 줄어들어 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 되기도 합니다. 성공적인 투자를 위해 아래 점검표를 활용해 보세요.
성공 투자를 위한 최종 리스크 점검표
- 건축물대장 대조: 도면과 실제 현장의 구조물 일치 여부 확인
- 항공사진 분석: 과거 대비 면적 변화 및 증축 시점 추정
- 이행강제금 확인: 위반 건축물 등재 여부 및 미납 과태료 파악
- 원상복구 견적: 철거 비용을 입찰가에 미리 반영했는지 체크
결국 공매의 핵심은 정보의 비대칭성을 해소하는 현장 확인에 있습니다. 철저한 준비로 리스크를 수익의 발판으로 삼으시길 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전 주인이 한 무단증축인데 왜 제가 책임을 지나요?
행정처분은 사람이 아닌 ‘물건’을 기준으로 부과됩니다. 공법상 관리 책임은 현재 소유주에게 승계되므로, 낙찰 시점부터는 본인이 모든 책임을 지게 됩니다.
Q. 위반건축물 등재 시 구체적으로 어떤 제약이 있나요?
- 금융권 대출 제한: 담보 대출 거절 혹은 한도 대폭 축소
- 임대차 시장 어려움: 세입자의 전세자금대출 및 보증보험 가입 불가
- 영업허가 불가: 위반 사항 해소 전까지 신규 업종 영업 허가 제한
Q. 계속 시정하지 않고 버티면 어떻게 되나요?
최근에는 AI와 고해상도 위성 데이터를 통해 아주 정밀하게 적발해냅니다. 장기간 방치할 경우 지자체에 따라 단전·단수 조치를 요청하거나, 재산권 행사를 제한하기 위해 부동산에 압류를 설정할 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.