안녕하세요! 공매 투자를 시작하면서 가장 먼저 마주하는 벽이 바로 ‘가격’이죠. 감정가는 나와 있는데, 이 가격이 정말 싼 건지, 아니면 유찰되기를 기다려야 하는지 판단하기가 쉽지 않아요. 저도 처음엔 감정가만 믿고 덤볐다가 아찔했던 순간이 있었거든요. 오늘은 제가 실전에서 쓰고 있는 온비드 공매 감정가 대비 입찰가 산정 법칙을 차근차근 알려드릴게요.
“감정가는 과거의 기록일 뿐, 낙찰가는 미래의 수익을 결정합니다. 입찰가는 철저히 수익성 계산 끝에 나와야 합니다.”
공매 가격 결정이 어려운 이유
- 감정 시점과 입찰 시점의 시세 시차 발생 (최소 6개월 이상)
- 권리분석 결과에 따른 추가 인수 비용 산정의 모호함
- 명도 비용 및 수리비 등 실무적인 보이지 않는 비용 누락
입찰가 산정 시 고려해야 할 3요소
| 구분 | 주요 항목 | 산정 포인트 |
|---|---|---|
| 기초 비용 | 취득세, 명도비, 연체료 | 보수적으로 높게 책정하여 리스크 방어 |
| 수익률 | 순수 목표 마진 | 인근 급매가 대비 최소 10~20% 확보 권장 |
| 리스크 | 미납 관리비, 내부 수리비 | 현장 임장을 통한 실무 데이터 기반 산출 |
성공적인 공매 투자는 남들보다 비싸게 낙찰받는 경쟁이 아니라, 내가 정한 수익 기준을 철저히 지키는 것에서 시작됩니다. 이제 본격적으로 감정가 대비 입찰가 산정의 세부적인 실전 법칙을 알아볼까요?
감정가와 실거래가의 간극을 파악하는 법
많은 분이 공매 감정가를 현재 시세라고 덜컥 믿어버리시는데, 이게 바로 패찰이나 고가 매수의 지름길이 될 수 있어 정말 조심해야 합니다. 공매 감정가는 입찰 시점보다 최소 수개월, 길게는 1년 전의 시장 상황을 반영하는 경우가 많기 때문이죠. 부동산 상승기에는 감정가가 저렴해 보일 수 있지만, 하락기에는 감정가 자체가 심각한 거품일 수 있다는 점을 잊지 마세요.
스마트한 입찰가 산정을 위한 3단계 체크리스트
저는 입찰가를 정하기 전, 무조건 다음의 과정을 거쳐 감정가의 ‘거품’을 걷어냅니다. 단순히 숫자만 보지 말고 현장의 목소리를 담는 것이 1순위입니다.
- 국토교통부 실거래가 확인: 해당 물건의 최근 6개월 내 실제 거래 사례를 확인하여 하한가와 상한가를 파악합니다.
- 네이버 부동산 매물 분석: 현재 집주인들이 내놓은 호가와 매물 적체량을 비교하여 시장의 온도를 체크합니다.
- 현장 중개업소 유선 문의: 급매로 바로 팔 수 있는 가격이 얼마인지 확인하여 ‘보수적인 기준가’를 잡습니다.
감정가 대비 시세 비교 데이터 (예시)
| 구분 | 상승기 물건 | 하락기 물건 |
|---|---|---|
| 감정가 대비 시세 | 시세가 감정가보다 높음 | 감정가가 시세보다 높음 |
| 입찰 전략 | 1회차 신건 입찰 검토 | 2~3회 유찰 후 입찰 |
만약 시세보다 감정가가 높다면, 과감하게 유찰되기를 기다리는 배짱이 필요합니다. 공매는 매주 가격이 떨어지는 매력이 있으니까요. 구체적인 물건의 감정평가서와 상세 내역은 아래 온비드 공식 홈페이지에서 꼼꼼히 대조해 보시기 바랍니다.
낙찰가 외에 숨어있는 필수 비용 계산하기
공매는 명도가 어렵다는 편견이 있는 만큼 명도 비용이나 밀린 관리비 등을 더욱 꼼꼼하게 따져야 합니다. 입찰가를 정할 때는 단순히 낙찰 금액만 생각하는 것이 아니라, 실제 내 주머니에서 나가는 모든 지출을 포함한 ‘총취득가액’을 기준으로 접근해야 실패가 없습니다.
수익을 보장하는 입찰가 산정 공식
초보 투자자들이 가장 많이 하는 실수가 바로 낙찰가와 시세 차이만 보고 입찰하는 것입니다. 안전한 수익 확보를 위해 제가 항상 사용하는 총비용 공식을 꼭 기억하세요.
‘총비용 = 낙찰가 + 취득세 + 명도비 + 미납 관리비 + 수리비 + 공실 이자’
온비드 공매 입찰가 산정 체크리스트
| 비용 항목 | 산정 기준 및 주의사항 |
|---|---|
| 세금 및 공과금 | 낙찰가의 약 1.1~12% (다주택 여부 확인) |
| 명도 및 관리비 | 점유자와의 협상비 및 공용부분 미납금 확인 |
| 예비 수리비 | 최소 500만 원 이상 별도 예산 책정 권장 |
💡 투자 인사이트: 2억 원짜리 아파트를 기준으로 할 때, 모든 비용을 합산한 금액이 시세보다 최소 15~20%는 저렴한 1억 7천만 원 안팎에서 결정되어야 합니다. 그래야 급매로 내놓아도 수익을 남기고 빠르게 탈출할 수 있습니다.
유찰 횟수에 따른 심리전과 낙찰 전략
온비드 공매는 보통 1주일 단위로 입찰이 진행되며, 유찰될 때마다 직전 회차 최저매각가격의 10%씩 차감되는 구조입니다. 단순히 가격이 내려가길 기다리는 것이 아니라, 종목별 특성에 맞는 전략이 필요합니다.
감정가 대비 종목별 낙찰가 가이드
| 물건 종목 | 적정 낙찰가율 | 전략 포인트 |
|---|---|---|
| 아파트/소형빌라 | 90% ~ 100% | 실거주 수요로 경쟁 치열 |
| 상가/오피스텔 | 70% ~ 80% | 수익률 분석이 최우선 |
| 토지/임야 | 50% ~ 60% | 장기 보유 및 가치 상승 기대 |
치열한 눈치싸움, ‘황금 가격대’를 조심하세요
많은 입찰자가 3회 유찰된 70% 선이나 반값인 50% 선을 보고 달려듭니다. 이때 경쟁률이 폭발하곤 하죠. 그래서 다음과 같은 역발상 전략이 유효합니다.
- 선제적 응찰: 남들이 유찰을 기다릴 때, 현재 회차 최저가보다 1~2%만 더 써서 단독 낙찰을 노리세요.
- 역발상 접근: 인기가 덜한 회차의 막바지에 입찰하여 경쟁자를 따돌리세요.
나만의 확고한 기준이 최고의 수익을 만듭니다
결국 온비드 공매 입찰가 산정의 핵심은 눈치싸움이 아니라, ‘내가 얼마에 사서 얼마의 수익을 남길 것인가’라는 본질에 집중하는 것입니다. 감정가는 참고치일 뿐, 실제 시장 가치가 아님을 명심해야 합니다.
💡 입찰 전 반드시 체크해야 할 3대 원칙
- 실거래가 중심 산정: 감정가에 현혹되지 말고 최근 3개월 이내 실거래가와 급매가를 최우선 기준으로 삼으세요.
- 보수적인 비용 산출: 부대비용을 예상치보다 10~20% 가량 보수적으로 잡아야 안전마진이 확보됩니다.
- 심리적 조급함 통제: “이 가격이 아니면 안 사!”라는 냉정한 태도가 최고의 수익을 만듭니다.
“공매에서 발생하는 가장 큰 손해는 입찰 탈락이 아니라, 원칙을 어기고 높게 써서 수익이 없는 낙찰을 받는 것입니다.”
입찰가 산정 가이드 요약
| 구분 | 핵심 전략 및 기준 |
|---|---|
| 기준 가격 | 감정가 < 급매가 < 실거래가 순으로 보수적 접근 |
| 수익률 목표 | 순수익 기준 최소 세전 15% 이상의 마진 확보 |
| 입찰 태도 | 반복되는 유찰을 두려워하지 않는 냉철한 원칙주의 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공매는 대출이 잘 안 나오나요?
지금은 일반 경매나 매매와 큰 차이가 없어요. 다만, 대금 납부 기한이 짧을 수 있으니 개인 신용도와 소득 증빙을 입찰 전에 미리 체크하는 것이 필수입니다.
Q2. 유찰될 때마다 무조건 기다리는 게 답일까요?
아니요! 인기 있는 물건은 가격이 충분히 떨어지기 전에 이미 경쟁이 붙습니다. 시세 대비 충분한 안전마진이 확보되었다면 과감하게 입찰하는 용기가 필요합니다.
Q3. 미납 관리비는 낙찰자가 다 내야 하나요?
판례상 공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수하는 경우가 많습니다. 관리사무소에 전화해 미납 총액과 항목을 미리 확인하고 입찰가 산정 시 비용으로 처리해 입찰가를 조절하세요.